Slovensko stojí pred jednou z najvýznamnejších právnych reforiem posledných rokov.

Pripravovaný nový Občiansky zákonník má nahradiť súčasnú roztrieštenú legislatívu a priniesť jednotné pravidlá pre rodinné právo, dedenie aj zmluvné vzťahy. Výrazné zmeny pocítia najmä nájomcovia a vlastníci nehnuteľností, keďže oblasť nájmov čaká zásadná modernizácia.

Doterajšia úprava nájomných vzťahov bola rozdelená medzi viacero zákonov podľa druhu nehnuteľnosti či dĺžky nájmu. Iné predpisy platili pre byty, iné pre nebytové priestory a ďalšie pre krátkodobé prenájmy. Tento systém bol často neprehľadný. Nový Občiansky zákonník má tieto rozdiely odstrániť a sústrediť všetky pravidlá do jedného právneho predpisu.

Jednou z kľúčových noviniek je zrušenie povinnosti zabezpečovať bytové náhrady.Doteraz museli prenajímatelia pri výpovedi zmluvy na dobu neurčitú často poskytovať náhradné bývanie alebo ubytovanie. To mnohých odrádzalo od dlhodobých zmlúv. Po novom táto povinnosť zanikne, a to aj vo vzťahu k sociálne zraniteľným osobám. Očakáva sa preto väčší záujem o nájmy na dobu neurčitú.

Zmeny sa dotknú aj finančnej zábezpeky. Nový zákonník prinesie jednotné pravidlá pre depozity pri všetkých typoch nájmov. Určí ich maximálnu výšku, spôsob použitia aj lehoty na vrátenie. Prenajímatelia si budú musieť preveriť, či ich zmluvy neprekračujú nové limity.

Výraznou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Po skončení nájmu bude musieť prenajímateľ vrátiť zábezpeku vrátane úrokov za obdobie, počas ktorého s peniazmi disponoval. Zákon tým sleduje spravodlivejšie vyrovnanie medzi stranami, najmä v prípadoch, keď nájomca odovzdá byt bez poškodenia.

Nové pravidlá sa týkajú aj posudzovania stavu nehnuteľnosti. Drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a boli známe pri podpise zmluvy, už nebudú dôvodom na reklamáciu. Ak budú tieto nedostatky zaznamenané v odovzdávacom protokole, nájomca na ne neskôr nebude môcť poukazovať. Význam protokolu sa tak výrazne zvýši.

Zákon zavádza aj jasnejšie pravidlá pre chov domácich zvierat. Ak zviera nespôsobuje nadmerné problémy, nájomca ho môže mať aj bez výslovného súhlasu majiteľa. Zákaz bude možný len vtedy, ak bude výslovne uvedený v zmluve.

Zjednoduší sa tiež postup pri skončení nájmu na dobu určitú. Ak nájomca byt neodovzdá, prenajímateľ už nebude musieť podávať žalobu. Bude stačiť, ak mu do jedného mesiaca pošle písomnú výzvu. Dôležité však bude sledovať presné lehoty, keďže kalendárny mesiac nemusí zodpovedať 30 dňom.

Nový zákonník má zároveň zabrániť obchádzaniu práv nájomcov. Ak sa preukáže, že zmluva bola uzavretá len formálne a skutočný užívateľ bytu bol v nevýhodnom postavení, bude sa môcť domáhať zákonnej ochrany.

Dôležitou témou je aj prechod na novú právnu úpravu. Väčšina existujúcich nájomných zmlúv sa od roku 2027 automaticky začne riadiť novými pravidlami. Výnimkou budú zmluvy uzavreté podľa zákona o krátkodobom nájme, ktoré sa dokončia podľa starých predpisov.

Aj keď nové zmluvy nebude potrebné uzatvárať okamžite, odborníci odporúčajú existujúce dokumenty prehodnotiť. Niektoré ustanovenia môžu byť po roku 2027 neplatné alebo nevýhodné, najmä v oblasti depozitov či výpovedných lehôt. Najvhodnejší čas na úpravy príde po schválení konečného znenia zákona.
Pripravovaný Občiansky zákonník má ambíciu priniesť väčšiu právnu istotu, vyváženejšie postavenie strán a menej sporov. Zároveň má odstrániť dlhoročné nejasnosti, ktoré dnes komplikujú vzťahy medzi nájomcami a prenajímateľmi.